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還我管業權 (i-Cable 時事寬頻)

大型屋苑管理費總收入每年動輒千萬計，甚至上億。一般公契管理費收入 與公契管理人酬金掛勾，個別更與支出掛勾，即是開支越大， 酬金越高。但小業主要監管並不容易，因為不少大型屋苑由大地產發展 商興建，入伙初期擁有大量單位，可以以大業主身份委任公契經理人 ，再聘請發展商旗下的管理公司。

小業主若不滿意管理公司表現，希望更換管理公司或想撤換經理人，減少酬金及管理開支，便要過五關斬六將。首先要獲三成業主支持成立法團，再獲半數業主支持，才能撤換經理人及管理公司，然後再公開招標。但其實要成功撤換管理公司絕不容易，有不少屋苑入伙十多年，連第一步，即是成立法團也未能成事，小業主就算不滿管理公司的表現都唯有啞忍。《時事寬頻》探討小業主要跟大發展商對奕的艱辛過程及背後原因。

還我管業權(1)

例子(1) 西灣河欣景花園(屋苑管理:港鐵物業管理公司-發展商旗下的管理公司)

例子(2) 荃灣愉景新城(屋苑管理: 興怡管理有限公司-發展商香港興業旗下的管理公司)

還我管業權(2)

例子(3) 荃灣荃威花園（現任管理公司:新昌管理服務有限公司-業主立案法團聘請)
例子(4) 馬鞍山聽濤雅苑(屋苑管理:聽濤雅苑物業管理有限公司-發展商長實子公司高衞物業管理公司)

相關新聞

港鐵屋苑擬加管理費 最高加10% 8萬戶受影響 (明報)2010年11月29日

【明報專訊】最低工資將於明年5月實施，清潔及保安等低收入工人勢獲加薪，「羊毛出自羊身上」，聘請大量相關工人的物業管理公司或要加管理費。管理32個大型屋苑的港鐵承認，正與相關屋苑的業戶商討加管理費，會在參考市場情况及聽取業主意見後，於年底通知業主。有港鐵物業業主組織稱，部分屋苑加幅達7.2%至10%。

港鐵現管理的屋苑涉及約8萬戶。代表11個屋苑的港鐵管理住宅物業業主組織聯席約40多名代表，昨日前往九龍灣港鐵總部請願。發言人陳顯中透露，港鐵建議康山花園、新葵芳花園及欣景花園下年管理費分別增加7.2%、9.8%及10%，共有4176個單位受影響。

最低工資調整只佔三成加幅

其中港鐵建議新葵芳花園管理費，由795元加至明年的873元。從港鐵取得的管理費增幅分析，每戶要就最低工資實施而調整的清潔及保安多付27元，但此金額只佔34.3%的加幅，經理人酬金回贈及預計減少廣告收入，則佔20.5%。

屋苑業主委員會主席陳力瑋指出，港鐵初時未有提供加幅詳情，直至業主委員會要求下才交代細節，透明度不足。其後業主要求降低加幅至3%，「費用增幅未必如港鐵聲稱般多，如經理人酬金回贈差不多肯定每年有0.8%，金額約10萬元，但港鐵竟將之排除而加費，令人匪夷所思。難保港鐵會否透過增大支出，以收取更多經理人酬金」。

業主促減經理人酬金至「市價」

另外，聯席要求港鐵將經理人酬金由2005年起的9.2%減至8%，以貼近約6%至8%的市場水平。他們又表示，1999年後發出的大廈公契，將非定期工程產生的資本開支轄免於經理人酬金，故要求港鐵免除99年前發出公契大廈的資本開支計入經理人酬金。另外，去年港鐵建議欣景花園將管理費提高至20%以進行美化工程，最後業主堅拒才作罷。

港鐵：會參考市場業主意見

港鐵發言人稱，公司一直提供優質物業管理服務，並會參考公契及市場情况，來釐訂經理人酬金及管理費，而且一直有聽取業主意見。港鐵會於年底檢討經理人酬金及管理費，完成後通知屋苑業主。

長實又惡晒　打倒起義派 聽濤雅苑罷免高衞僅敗 (2010年09月27日)

聽濤雅苑罷免高衞僅敗

【本報訊】馬鞍山聽濤雅苑一眾小業主昨日寄望以選票踢走長實以公契經理人身份管理屋苑，但長實派出大批職員到席抹黑業主立案法團，多名「親長實」業主又搶咪發言，罷免案獲 46%業權份數支持，未達法定 50%而慘遭否決。不過，有小業主計劃短期內捲土重來，多爭取 100名業主支持，決心擯走長實旗下的高衞管理公司。

記者：馮永堅

聽濤雅苑昨日召開特別業主大會，討論罷免長實旗下的高衞物理管理公司，在場約 500名業主起初胸有成竹，以為定必能踢走高衞，但他們低估了長實的動員能力。表決前不斷有親長實業主批評法團另有目的，高衞亦派出多名高層到場抹黑法團。

經過近一小時支持及反對罷免高衞的激烈辯論，下午 5時進入表決程序。經點票後，法團主席李榮新宣佈令人意外的投票結果，聯同授權票，「 77%業主贊成罷免， 22%反對」。由於屋苑大部份業主未有出席投票，贊成罷免業權份數只佔 72,839份，僅佔屋苑所有業權份數 46%，未夠法定的 50%可罷免公契經理人的業權份數，故高衞未來會繼續管理屋苑。

令人意外的結果未有打擊小業主踢走高衞的雄心。在場大部份業主雖不滿結果而發出陣陣噓聲，但亦留下來密謀對策。在聽濤雅苑住了五年的丘先生對於結果非常失望，「過唔到係因為有啲業主出席唔到，會繼續爭取罷免高衞到底」。另一業主黃太對結果表示失望及意外，但會與其他業主商量決定下一步行動，「目標都係要換管理公司」。反觀一眾親長實業主知道結果後拍手歡呼，完成「任務」後即時四散。

李榮新說，未獲一半業權份數支持罷免高衞，主因是屋苑有 20%單位作出租用途，「好難搵佢哋（業主）返嚟投票」。他說，如有 5%業主提出罷免長實，就可在業主大會中再進行表決，他有信心屆時可令長實下台。

查詢管理公司賬目被拒

聽濤雅苑過去 13年的管理權一直落在長實子公司「聽濤雅苑物業管理有限公司」手上，長實將屋苑每年 4,300萬元管理合約自動外判旗下高衞。公契列明至少要有一半業權份數贊成，方可更換公契經理人。

高衞過去多年賬目不清及收取 5%經理人酬金，令一眾小業主難以忍受，決定提出罷免案取回屋苑管理自主權。李榮新表示，屋苑全部 2,032住戶每年交予高衞的管理費高達 4,300萬元，過去多月多次向高衞查詢管理費賬目往來及職員薪津開支等，均一一被拒，「最離譜係高衞有成 120個職員，但好多工作都係外判出去，佢哋做啲乜、人工有幾高都冇人知」。

高衞物業管理公司昨日派出多名高層到場，游說業主不要罷免公司職務。

【本報訊】聽濤雅苑業主立案法團召開特別業主大會，決定是否罷免長實旗下高衞管理公司，放在大會第三項議程進行表決，但未表決已聞重重火藥味。不少相信是「親長實」的業主，在首兩項議程時使出「陰招」，多次搶咪發言試圖拖延投票時間；高衞則派出多名高層人員坐足逾四小時，其間更抹黑法團偽造業主授權票。

特別業主大會昨午 2時半開始，首兩項議程為補選管理委員會一個空缺及揀選新清潔合約承辦商，但這兩項對業主「無關痛癢」的議程，竟花上兩個半小時商議，原因是有業主不斷搶咪發言。一名中年男業主多次高聲批評提出罷免高衞的法團主席李榮新「呃人」，呼籲在場業主「千萬唔好俾人洗腦」，其間他與多名支持罷免高衞的業主發生口角，互相指罵，擾攘 10分鐘後該男業主被保安員請離場。

抹黑法團授權投票

有親長實業主更指摘法團罷免高衞另有目的，「法團嗰啲人義務幫業主做嘢，邊有時間寫咁多嘢出嚟批評高衞，背後一定有其他管理公司教佢咁做」。抹黑言論一出，會場噓聲四起，法團的法律顧問指有關言論可能涉及誹謗，要求該業主收回。

業主狠批一輪後就到高衞施以抹黑。高衞一名女職員表示，收到業主投訴指法團未得到他同意下，收到法團發出的授權投票收據，想再次借抹黑法團改變投票結果。法團澄清指，確實曾向該業主發出收據，但有關授權是交予高衞，法團只是按職責向業主發出收據。

【本報訊】聽濤雅苑初次「起義」僅敗而回，但被長實長期欺壓的小業主仍繼續「革命」。同是由高衞管理的九龍塘畢架山一號及火炭銀禧花園，短期內將召開業主大會表決罷免長實；吸取了聽濤雅苑的失敗教訓，畢架山一號業主立案法團計劃仿效立法會議員選舉的「洗樓」策略，逐家逐戶呼籲業主明日晚上站出來投票。

畢架山一號業主法團秘書司徒惠鷹表示，昨日派了法團職員出席聽濤雅苑特別業主大會「取經」，認為出席投票人數低及高衞抹黑法團是罷免成敗關鍵。

明晚大會表決罷免高衞

司徒惠鷹說，法團明晚將召開業主大會，表決是否罷免高衞為公契經理人，「會盡努力，最後兩日爭取業主支持」。

她表示，要大部份業主到場投票才有罷免高衞的把握，因此今、明兩日或到屋苑全部 604個單位拍門，呼籲業主踴躍投票。但有業主表示，住在畢架山一號的人士非富則貴，他們根本不理會每月所繳的三、四千元管理費是否用得其所，擔心會步聽濤雅苑後塵。

同樣由高衞管理的銀禧花園業主立案法團表示，未來要應付巨額維修，加上高衞賬目不清，稍後會召開業主大會商討罷免高衞。

第四屆業主委員會第三次業主委員會會議(1月12日)

將會在業委會會議上提出以下議題:
(1) 改善會議議程及會議紀錄
會議議程samples
會議紀錄samples

(2) 討論新界東北新發展區規劃對本屋苑之影响
第二階段公眾參與摘要

(3) 討論和改善現有宴會廳的服務水平

(4) 討論現有的工作程序和改進方向

第3次會議議程
第3次會議議程

如有其他議題, 請留意見或電郵blog.noblehill@gmail.com

危機：皇府山儲備基金短缺問題 Crisis: Noble Hill’s shortage on building reserve fund

危機：皇府山儲備基金短缺問題
直至2010-08，皇府山的儲備基金有餘額約 $133萬 ，對於這中等規模的屋宛是非常低，我們可以比較其他類似屋宛的儲備基金，看淸這儲備基金短缺問題。例如，新元朗中心在2010年第三季有8百多萬元的儲備基金。如果我們調整積累年數的差别（他們有17年，1994至2010年，我們有5年，2006-2010年），我們應該有約240萬元的儲備基金。這意味著我們的儲備基金少了約100萬，接近80％的差異。

Crisis: Noble Hill’s shortage on building reserve fund

Upto 2010-08, Noble Hill’s building reserve fund has balance about $1,300,000 which is very lower for a medium size estate.  We can compare the reserve fund with other similar size estate and see the problem.  For example, the Sun Yuen Long Centre, they have more than 8 millions in their reserve fund on 2010 Q3.  If we adjust it for the number of years they have accumulated (they have 17 years, 1994-2010 and we have 5 years, 2006-2010), we should have more than $2,400,000 in the reserve fund.  This means our building reserve fund is about 1 million short, close to 80% difference.

皇府山管理費應在何水平?

啟勝管理公司(新鴻基地產成員)管理服務收費水平參考指標: 

• 不設泳池或會所等設施的中型屋村，每月管理費約為每平方呎$1.30
• 高級住宅物業附設住戶會所及提供穿梭巴士服務，其管理費每平方呎達二元或以上

皇府山是有住戶會所，但沒有穿梭巴士，管理費應在何水平?

 

啟勝管理不是只是說說，他們能夠做到這一點， 至少有一個屋苑例子(約1000宅)有一個大型會所及穿梭巴士，除了保安員巡更還有警犬巡邏，管理費仍然是每平方呎$1.30以下。

 

 

物業管理常識-啟勝管理服務有限公司(新鴻基地產成員)

轉載: http://www.kaishing.hk/resident/kaishing/showgeneralfile.do?company=kaishing&menu=aks&file=management#4
2010 啟勝管理服務有限公司版權所有

一般物業管理服務支出
1. 專業服務費用，如法律諮詢、會計或按數
2. 管理員的薪酬及有關支出
3. 公共設施的運作、維修及更換費用
4. 維修基金及儲基金
5. 管理處或其他管理上所需租金及有關開支
6. 經理人酬金
7. 承判商的服務費
8. 地稅
9. 保險費

 

個精明業主
評估管理費是否合理樓宇管理服務質素是否與管理費相何，是大部份私人住宅業主關注的問題 。

物業管理費的釐定，是基於一個簡單的方程式：「支出等於收入」。根據這準則，管理公司按每會計年度的預算支出，打出管理費收入的數目，務求達至收支平衡。

隨著住客對管理質素要求不斷提高，以及物業的基本設施趨向多元化，管理服務已不僅限於清潔、保安、維修等基本要求，部份較具規模的物業管理公司甚至為住客提供康樂、飲食、交通等高質素服務。

預算支出視乎物業管理服務多寡而定，一般包括十項(詳見附表)。其中，經理人酬金是按預算開支某個百分比而訂，一般為支出的一成。至於管理收入預算，主要分三方面：

  1. 管理費收入
  2. 利息收入，例如管理費按金或儲備基金存於銀行所賺取的利息
  3. 其他收入，如住戶會所設施的服務收費

管理公司訂下管理收支預算後，根據公共契約(公契)指引，按業權份數向業主收取管理費，通常是以每平方呎建築面積計算。為使物業內各業主能公平地負責其業權的管理服務支出，公契亦預先將物業按不同用途(如商業、住宅)及伙期分拆成不同部份，業主按所屬部份的業權支付管理費。

雖然管理服務收費水平沒有劃一標準，但業主仍可依據參考指標，評估管理費合理與否。目前，不設泳池或會所等設施的中型屋村，每月管理費約為每平方呎$1.30；而高級住宅物業附設住戶會所及提供穿梭巴士服務，其管理費每平方呎達二元或以上。

監察管理的運用情況是業主的權利，而管理公司則有責任定期(通常是每月或每季)詳列管理費的收支帳目，並公開向業主交代。帳目一旦出現盈餘或虧損，按公契規定一般是將盈虧款項轉入來年帳目。

適當的管理費運用，是收入衹應用於管理服務支出上，而在分配支出方面，亦應注重維持樓宇的質素及服務水平為主。

由於管理費的釐定與運用關乎業主的切身利益，本公司建議業主除細閱公契外，亦可參考建築物管理條例所訂的物業管理開支指引及預算程序。

 

 

「設立物業管理行業的規管架構」的公眾諮詢

 轉載: http://www.buildingmgt.gov.hk/tc/public_consultation/13.htm

大廈管理與民生息息相關。不少業主現已聘請物業管理公司，協助處理日常大廈管理的工作。政府現正進行公眾諮詢，就設立物業管理行業的規管架構，聽取公眾人士的意見。諮詢文件現於各區民政事務處的諮詢服務中心派發，或可於民政事務總署網頁下載。歡迎市民於二零一一年三月十五日或以前提出意見。
 
意見書應送交民政事務總署。
郵寄地址
香港灣仔軒尼詩道139號
中國海外大廈21樓
(致：民政事務總署第四科)
傳真號碼 ： 2147 0984
電郵地址 ： bm_enq@had.gov.hk
 「設立物業管理行業的規管架構」諮詢文件

Public Consultation on "Putting in Place a Regulatory Framework for Property Management Industry"

Reprinted from: http://www.buildingmgt.gov.hk/en/public_consultation/13.htm

Property management has become part of our lives. Many owners employ property management companies to assist in daily building management matters. The government has launched a public consultation exercise on putting in place a regulatory framework for the property management industry. Consultation papers are available at Public Enquiry Service Centres of District Offices or can be downloaded from the Home Affairs Department's homepage. Members of the community are welcome to submit their views by 15 March 2011.


Submissions should be sent to Home Affairs Department
Office Address
21st Floor, China Overseas Building
139 Hennessy Road, Wan Chai, Hong Kong
(Attn: Division 4 of Home Affairs Department)

Fax No : 2147 0984
E-mail address : bm_enq@had.gov.hk

"Putting in Place a Regulatory Framework for Property Management Industry" Consultation Paper

連港鐵管理公司都下調經理人酬金, 不知道康業管理有何回應?

連港鐵管理公司都下調經理人酬金, 不知道康業管理有何回應?

港鐵降管理經理人酬金
(明報)2010年12月13日 星期一 22:35

港鐵宣布，明年1月1日起，調低正管理的32個屋苑的經理人酬金比率，由現在的10%降低至8%。

港鐵表示，降低經理人酬金比率，以協助業主抵消部份最低工資實施後所增加的管理成本。

不過，港鐵住宅業主權益聯會認為未足夠，促請港鐵再降低比率至8%以下。

(即時新聞)

MTR management company reduce manager's remuneration, what is Hong Yip Service Co. Ltd's response?

MTR down the remuneration of managers
(Ming Pao) December 13, 2010 Monday 22:35

MTR announced that from January 1 next year, lower the 32 housing estates' manager's remuneration ratio from the current 10% to 8%.

MTR said that lower rate of manager's remuneration aim to help offset some of the increase of management costs due to the implementation of minimum wage.

However, residential property owners in 港鐵住宅業主權益聯會  said that is not enough and urge MTR to further lower the ratio to below 8%.

(Breaking News)